Открытая общественная правовая информационная система

Строительство с созданием организации для объединения у организации (ЖСК и т.п.)

Строительство с созданием организации для объединения у организации (ЖСК и т.п.)

Строительство жилой недвижимости может осуществляться на некоммерческой основе. Но для этих целей должно быть создано специальное юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, основной целью деятельности которой будет являться удовлетворение личных потребностей граждан в жилье. Таким юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации является жилищно-строительный кооператив.

О том, как осуществляется строительство, когда денежные средства будущих собственников жилья аккумулируются в некоммерческой организации, читайте в настоящей статье.

Прежде всего, обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), поскольку именно этот документ содержит определения жилищного и жилищно-строительного кооператива.

Согласно пункту 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленном ЖК РФ и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) являются потребительскими кооперативами (пункт 4 статьи 110 ЖК РФ).

Напомним, что потребительский кооператив является одной из форм некоммерческих организаций, что следует из статьи 50 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ЖСК является некоммерческой организацией, а это означает, что он не имеет своей целью извлечение прибыли от строительства жилья членам ЖСК и не распределяет полученную прибыль между участниками. А прибыль у ЖСК может быть, поскольку на основании пункта 4 статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.

Основные цели деятельности ЖСК прописываются в его Уставе. По сути, Устав ЖСК является основным документом, в котором прописывается размеры, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, а также другие сведения, перечисленные в статье 113 ЖК РФ.

Членом ЖСК в соответствии с пунктом 1 статьи 111 ЖК РФ может быть:

– гражданин, достигший возраста 16 лет;

– юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

– юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Однако независимо от того, какой из субъектов выступает в качестве участника ЖСК (физическое лицо или юридическое лицо) главная цель деятельности ЖСК – это удовлетворение потребности граждан в жилье.

Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме у члена ЖСК возникает только после выплаты паевого взноса в полном объеме, что следует из пункта 1 статьи 129 ЖК РФ. До этого момента указанные жилые помещения учитываются в составе капитальных вложений в бухгалтерском учете ЖСК.

Отметим, что пунктом 4 статьи 218 ГК РФ также определено, что член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.

Обратите внимание!

Прежде чем начинать строительство жилой недвижимости ЖСК необходимо получить и оформить все необходимые документы. В противном случае, построенная недвижимость будет признана судом самовольной постройкой. Напомним, что согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. К тому же, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

К необходимым документам относятся, прежде всего, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, которое, кстати, получает именно ЖСК. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плата земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, что установлено статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

По окончании строительства ЖСК должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, содержит пункт 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В этот перечень включены:

– правоустанавливающие документы на земельный участок;

– градостроительный план земельного участка;

– разрешение на строительство;

– акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства на основании договора);

– документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

– документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

– документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

– схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

– заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов.

После того, как получено такое разрешение, у участников ЖСК появляется полное право оформить право собственности на полученное жилье. Обратите внимание, что в данном случае происходит именно передача жилых помещений, а не их реализация от ЖСК к участникам кооператива.

Итак, ЖСК при строительстве жилого дома может выступать либо застройщиком, либо заказчиком-застройщиком.

Когда ЖСК выступает застройщиком, он привлекает к строительству заказчика, который непосредственно организует процесс строительства и заключает договора с подрядными организациями, которые и будут непосредственно осуществлять строительные работы.

Если же ЖСК выступает заказчиком-застройщиком, то он самостоятельно организует процесс строительства и привлекает строительные подрядные организации.

Денежные средства, направляемые на строительство жилой недвижимости, будут признаваться в бухгалтерском учете ЖСК вложениями во внеоборотные активы и учитываться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", предназначенном для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н. Однако до момента начала строительства взносы участников ЖСК будут учитываться в составе средств целевого финансирования с отражением по кредиту счета 86 "Целевое финансирование".

Напомним читателю, что в соответствии с положениями налогового законодательства, некоммерческие организации, в том числе ЖСК, являются налогоплательщиками налога на прибыль организации. Об этом свидетельствуют положения статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Обратите внимание!

1. Для целей налогового учета доходы и расходы, источником которых является целевые поступления (в данном случае взносы участников ЖСК) не будут влиять на формирование налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Об этом свидетельствуют положения статей 251 и 270 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 251 НК РФ к целевым поступлениям относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и местного самоуправления, решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц и использованные получателями по назначению.

2. Налогоплательщики – получатели целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.

Если налогоплательщик расходует целевые средства на цели, иные, чем их назначение, то указанные денежные средства подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль организаций с момента их фактического получения.

3. Взносы в ЖСК можно производить не только денежными средствами, но и иным имуществом. Так, например, если взнос осуществляется подакцизными товарами, то такое целевое поступление подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Перечень подакцизных товаров содержит статья 181 НК РФ.

Итак, после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ЖСК должен передать жилые помещения своим участникам. Как уже отмечалось в статье, передача жилых помещений осуществляется только тем участникам ЖСК, которые полностью оплатили взнос. Величина указанного взноса определяется сметной стоимостью строительства. На практике может возникнуть ситуация, в которой от участников ЖСК потребуется уплата дополнительных взносов. Возможность уплаты дополнительных взносов должна быть предусмотрена в Уставе ЖСК. Сумма расходов на строительство, приходящаяся на переданные квартиры (жилые помещения) списывается за счет целевых средств.

По тем жилым помещениям, в отношении которых взносы оплачены не полностью, существует спорный вопрос. Дело в том, что не переданные квартиры в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете должны учитываться в составе основных средств, поскольку выполняются все необходимые условия для признания капитальных вложений объектами основных средств. Это означает, что с момента учета не переданных жилых помещений в составе основных средств ЖСК становится плательщиком налога на имущество организаций.

Однако такая позиция законодателя не устраивает ЖСК, поэтому в одном из судебных решений, ЖСК отстоял свою позицию, согласно которой не переданные квартиры учитываются в бухгалтерском учете ЖСК в составе вложений во внеоборотные активы и не признаются объектами обложения налогом на имущество организаций. Примером может служить Решение Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2008 года № А41-К2-21498/07.

Обратите внимание!

Если ЖСК решает не спорить с налоговыми органами и признает себя плательщиком налога на имущество организаций, то возникает проблема с определением налоговой базы по данному налогу. Дело в том, что в соответствии с положениями статьи 375 НК РФ налоговой базой по налогу на имущество организаций признается среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено указанной статьей.

Среднегодовая стоимость имущества определяется на основе данных об остаточной стоимости имущества. В отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.

Начисление амортизации в отношении некоммерческих организаций не предусмотрено. Получается, что в данном случае величина налогового обязательства будет определяться на основании среднегодовой стоимости имущества, рассчитанной исходя из первоначальной стоимости квартиры (жилого помещения).

По окончании процесса строительства и передачи жилых помещений (квартир) участникам кооператива ЖСК может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Помимо этого ЖСК может и самостоятельно осуществлять обслуживание жилого дома и поддерживать его в пригодном для жизни состоянии.

Логин
Пароль
Забыли пароль?

Отмечать материалы могут только зарегистрированные пользователи.

Войдите на сайт:

Напишите благодарность эксперту